[종합부동산세, 종부세, 절세 검토] 과세기준 및 세액공제 기준

안녕하세요~벌써11월 곧 종합부동산세 고지서가 배송 될 것이고 12월15일까지는 납부를 해야합니다. 종합부동산세는 재산세를 기반으로 토지와 주택을 보유한 사람에세 부과하는세 입니다. 6월1일 재산세를 부과하는 기준 확정된 내역으로 지방세세정관이 재산세를 고지하고 그 정보가 국세청으로 넘어가 종합부동산세의 고지대상과 고지금액을 확정하여 청구합니다.

 

 종부세는 일정이상 가격의 부동산 소유주에 부과하여 조세확보와 부동산안정을 목표로 하고 있는 세금입니다. 그러니 세대별 보유하고있는 부동산 금액만이 중요했으나 이번 세율변경 및 개인별과세로 전환등에 대한 작은 지식과 실천으로 절세를 알아보고자 합니다.

 

 

1. 공장토지 종합부동산세, 재산세 절세(공부지목, 현황지목)

 

먼저 일반적인 주택을 이야기 하기전 회사에서 주로 종합부동산세 "토지"부문에서 머리 아픈분들 이야기를 짧게 하고자 합니다. 공장내 건축물 외 부속토지 및 산업단지 분양후 목적에 맞게 사용되지 않아서 나대지로 변경된 부분. 즉 처음에 취득시에는 공부지목상(서류에 지목) 공장용지로 등록 되었다가 현황지목상(실제사용 지목) 나대지등으로 분류되어 지방세 및 종합부동세에서 종합합산으로 분류되어 세금 고지를 많이 받을 수 있습니다. 토지의 지목에 따라 재산세 요율이 다른것은 물론 올해부터 종합합산토지의 고지금액도 0.25%~1%정도 인상 될 예정이니 실로 덩치큰 공장에서는 작은금액이 아닙니다.

재산세 고지시 과세 내역서를 확인하여 공부지목과, 현황지목을 잘보세요~혹시나 내가 생각치 못하게 세금이 책정되거나 또는 종합합산에서 분리과세나 별도 합산으로 바꾸고 싶으시면(쉽게말해서 나대지에서 공장용지로 지목을 돌려서 절세를 하고 싶다) 해당 지역청의 지방세세정관과 미팅을 가지셔야 합니다. 지목을 변경할 수 있는 방법(토지의 형질을 바꾸고 공장운영에 필요한 형태로 변경)에 대해서 논의하고 변경후 지목변경 신청을 통해서 이듬해 재산세 및 종합부동산세에서 절세를 꾀 할 수 있습니다. 이부분은 처음엔 나대지로 쓰시다가 건물을 짓거나 형태를 바꾸시고나서도 적용가능한 부분입니다.

 

 2. 절세 검토

1) 부동산 취득시 과세 기준일인 6월1일이 지나서 한다

위에서 언급한 바와 같이 재산세의 기준이 되는 시점. 6월 1일 부동산이 귀속되어있는 사람에게 고지됩니다. 그러니 가능하면 6월이 지나서 부동산을 취득하게 되면 그해의 재산세 및 종합부동산세의 과세를 피 할 수 있습니다.

 

2) 종합 부동산세 합산 배제 신고(9월 16일~10월1일)

만약 본인이 보유하고 있는 주택 3채의 공시가 합이 15억원이라 하면 6억원이 초과한 9억에 대해 종부세를 매기게 되는데요 몇가지 사항에 따라서 종부세 대상에서 제외될 수 있는 부동산이 있고 이를 신고하여 종부세 합의 대상에서 제외시켜 세금크기를 줄일 수 있는데 이를 합산 배제 신고라고 합니다. 최초 1회등록으로 이후 기간동안 계속 적용 됩니다.

 

① 합산배제 임대주택: 주택임대업 사업자등록을 한 사업자가 임대하거나 소유하고 있는 임대기간 전용면적 가격 지역에 따른 요건을 갖추어야 합니다.

② 합산배제 기타: 종업원 무상 또는 저가 지원 사택, 기숙사용 주택. 주택건설사업자가 가지고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택. 연구원용 주택, 등록문화재 주택, 노인복지주택 등등

단, 9월 부동산대책 발표이후 조정대상지역에서의 신규 취득 후에 임대주택등록 경우 과세대상 제외되지 않음을 확인하셔야 합니다.

 

3) 1가구 1주택 공제, 인별합산

개인별 주택 공시가격 합산금액중 6억원을 초과하는것이 종부세 과세 대상이나 1가구 1주택인 경우 3억원을 공제하여 9억원이 넘는 주택에만 과세 대상이 됩니다. 인별합산은 부부가 각각 1주택씩 가지고 있다면 1인을 1가구로 보고 있지 않기 때문에 부부 각각 6억원, 총 12억원의 공제를 받을 수 있습니다. 단, 합가일로 부터 5년간은 각각 독립세대로 판단하여 1세대 1주택으로 보고 각각 9억원씩 공제 합니다.

3. 그래서 세금은 얼마

(공시가격을 합한금액 - 합산배제)*80%(공정시장가액비울:해마다 5%로씩 인상해서 100%까지 갑니다)* 가격대별 세율

여기서 재산세 이중 과세 방지를 위해 빼주는 부분이 있는데 생략하며 세율은 아래의 표를 참고바랍니다.

 

 

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